10/07/2020


División de condominio forzada y pago de alquiler por parte del condómino


División de condominio forzada y pago de alquiler por parte del condómino


NEUQUEN, 11 de junio de 2020 VISTOS:
Estos autos caratulados: “FONDRINI JOSÉ OMAR C/BARALDI NYLDA JOSEFA CLELIA S/DIVISIÓN DE CONDOMINIO”, (Expte. N° 519.298/2017), traídos a despacho para dictar sentencia, y de los que RESULTA:
Que a fs. 20/27 José Omar Fondrini, por medio de letrados apoderados interpone formal demanda contra Nylda Josefa Clelia Baraldi peticionando la división en un 50 % a favor de cada uno de los condóminos del derecho real de condominio recaído sobre la unidad funcional N° 11, individualizada con matrícula N° 82629/11, NC 09-20-059- 5482-0011 y de la Unidad complementaria “B” (garaje) NC 09- 20-059-5482-000b, integrantes del edificio “Altos de Leloir”, sito en calle Leloir N° 869 de la ciudad de Neuquén capital. Peticiona también se determine a su favor en calidad de canon locativo por dichos inmuebles, por encontrarse la demandada –dice- en uno y goce exclusivo de dichas unidades funcionales, la suma de $ 10.000,00 mensuales o lo que en más o en menos surja de la prueba a producirse en autos, valor –dice- que deberá ser devengado con sus respectivos intereses desde que el canon se requirió –dice el 6 de julio de 2017- y hasta que la sentencia declare disuelto el condominio y la Sra. Baraldi desocupe la propiedad. Manifiesta que con la accionada adquirieron conjuntamente el 5 de diciembre de 2011, las unidades funcionales ya individualizadas, mediante escritura N° 351. Dice que hasta finales del año 2015, en virtud de la relación sentimental que mantenían, hicieron uso y goce en común del inmueble adquirido, pero que una vez acaecida la ruptura de dicho vínculo, la Sra. Baraldi comenzó a utilizar de forma total y excluyente la propiedad. Explica que es una persona mayor en la actualidad y continúa trabajando activamente para poder subsistir más allá de su jubilación. Sostiene que el 6 de julio de 2017 peticionó a la demandada mediante CD la partición de las unidades funcionales identificadas. Que la demandada es contradictoria en la posición que adopta, toda vez que – dice- manifiesta su voluntad de vender el inmueble, pero se niega a abandonarlo en forma anticipada hasta tanto no recaiga sentencia definitiva en la acción judicial de compensación económica en Expte. caratulado “Baraldi Nylda Josefa Clelia c/Fondrini José Omar s/Compensación Económica”, (Expte. N° 75289/2016). Sostiene que no existe prejudicialidad entre ambas acciones. Cita jurisprudencia. Alega el perjuicio económico que se le está ocasionando en virtud del uso y goce excluyente de la cosa por parte de la accionada. Que no solo que la demandada se encuentra ocupando el inmueble de propiedad común, sino que no ha pagado las expensas, acarreando la acumulación de un pasivo que alcanza la suma de $ 30.953,56. Propone la forma de efectuar la partición. Funda en derecho y por último ofrece prueba. Corrido el pertinente traslado de la acción incoada (fs. 28), la demandada lo contesta a fs. 54/59 por medio de apoderada y con patrocinio letrado, solicitando el rechazo de la demanda en todas sus partes con costas. Solicita se ordene la partición del bien común según la metodología y en la oportunidad que plantea, resolviendo a favor dela necesidad de previa resolución del juicio y medida cautelar interpuesta ante el Juzgado N° 3 de familia de la ciudad de Neuquén. Reconoce que ambas partes son condóminas en partes iguales del 50 % del inmueble ubicado en calle Leloir 869, 2° “C” de la ciudad de Neuquén y cochera complementaria; que hasta finales de 2015 convivieron en ese departamento y manifiesta que actualmente vive en el departamento de propiedad de ambas partes. Efectúa negativas particulares. Alega que si bien es cierto que en estos autos no se resuelven cuestiones de familia, es necesario dar a conocer el contexto en que se produce el conflicto que aquí se ventila. Explica el vínculo de vida en común y familiar mantenido con el actor. Afirma que se desempeñaba como peluquera cuando finalmente se jubiló. Que durante la convivencia se hizo cargo de la vida doméstica e incluso del cuidado personal del actor, mientras éste inició un emprendimiento que creció, se amplió y se consolidó a través de los años. Que esa empresa se dedica principalmente a la extracción de arenas, canto rodado y triturados pétreos y servicios de transporte de mercadería a Granel, llamada “Arenera Allen”, sita en la provincia de Río Negro, que rinde ganancias que permitieron antes a la pareja y actualmente al actor, llevar una vida económicamente muy holgada. Relata episodios de violencia hacia su persona por parte del actor. Sostiene que tiene 81 años y no posee dinero suficiente para alquilar otro inmueble y dice que la acotada ayuda familiar alcanza para llegar a fin de mes y pagar los medicamentos. Que el desequilibrio económico producido por la separación la ha dejado en situación de vulnerabilidad, habiendo por ello interpuesto una acción de compensación económica que tramita en los juzgados de familia. Se opone a las exigencias metodológicas de la venta que intenta imponer el actor, y manifiesta su imposibilidad de hacer frente a los pagos que se solicitan. Peticiona se postergue la oportunidad de la venta. Cuestiona el valor locativo del inmueble determinado por el actor. Dice que respecto a la oportunidad para poner en venta el inmueble existe prejudicialidad respecto del juicio de compensación económica de trámite en el Juzgado de Familia N° 3. Sostiene que el actor no necesita del inmueble para vivir. Ofrece prueba. A fs. 75 se abre la causa a prueba, proveyéndose la ofrecida por las partes a fs. 78. A fs. 126 se clausura el período probatorio y se ponen los autos a disposición de las partes para alegar. A fs. 232 se llama autos para sentencia, providencia que se encuentra firme. CONSIDERANDO: I)- No discuten las partes el carácter de condóminos del inmueble en cuestión y la voluntad de ambos de efectuar la división del condominio, el que surge de las condiciones de dominio obrantes a fs. 114/116 de los autos caratulados “BARALDI NYLDA JOSEFA CLELIA C/FONDRINI JOSÉ OMAR S/COMPENSACIÓN ECONÓMICA”, (Expte. N° 75.289/2016) que corre por cuerda a los presentes y fs. 7 de estos autos, si bien como señala el actor, requirió a la demandada mediante cartas documento la efectivización de la división de condominio, manifestando su disposición a la división del bien, pero alegando en oportunidad del intercambio epistolar, que no correspondía abandonarlo en forma anticipada a la venta y supeditando la división a la sentencia que se dicte en la acción judicial por compensación económica que iniciara contra el actor. Si bien esto último no corresponde, a esta altura la causa sobre compensación económica tramitada en los autos mencionados ya cuenta con sentencia de primera instancia, confirmada por la Cámara de Apelaciones local y que se encuentra firme. El derecho real de condominio se encuentra legislado en el art. 2.673 del C.C. de Vélez Sarsfield que establece: “El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble”. De igual manera el condominio se encuentra regido por el Título IV del actual Código Civil y Comercial. Reza el art. 1.983: “Condominio. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción”. El art. 2.692 del C.C. dice: “Cada copropietario está autorizado a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común, cuando no se encuentre sometida a una indivisión forzosa”. Y su correlativo del C.C. y C. (art. 1997) dice: “Derecho a pedir la partición. Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa. La acción es imprescriptible”. Otras normas determinan el caso de indivisión forzosa, que no es el caso de autos. Resulta entonces claro que corresponde hacer lugar al pedido de división de condominio entre José Omar Fondrini y Nylda Josefa Clelia Baraldi, respecto del bien inmueble identificado como unidad funcional N° 11, individualizada con matrícula N° 82629/11, NC 09-20-059-5482-0011 y de la Unidad complementaria “B” (garaje) NC 09-20-059-5482-000b, integrantes del edificio “Altos de Leloir”, sito en calle Leloir N° 869 de la ciudad de Neuquén. La demandada plantea en oportunidad de alegar, un hecho sobreviniente y modificativo de las circunstancias existentes al momento de la demanda y su contestación, ocurrido durante la tramitación del proceso, cual es la ocurrencia de un ACV por ella sufrido que la coloca en una situación de vulnerabilidad extrema y por lo que solicita se tenga en cuenta esa circunstancia y se le permita continuar habitando el inmueble común hasta la venta del mismo. Entiendo que ello, será motivo de consideración al momento de llevarse a cabo la audiencia que fija el art. 677 del C.P.C. y C. II)- Sentado lo anterior habré de analizar en segundo lugar las sumas reclamadas por el actor en concepto de canon locativo. El actor reclama la fijación de un cánon locativo a su favor, por el uso y goce de la demandada del bien en común, desde el 06 de julio de 2016, fecha de la carta documento que le remitiera intimándola al pago de dicho alquiler. La demandada por su parte alega “la paupérrima situación económica en que ha quedado tras la separación” con el actor, por lo que sostiene la improcedencia de la determinación de alquiler en favor del Sr. Fondrini. Al respecto se ha dicho: “El derecho que la ley de fondo reconoce al condómino para gozar de la cosa común, conforme al destino de ella, se encuentra en principio limitado por igual derecho que le correspondería a los demás condóminos. Es que como el uso y goce de la cosa común pertenece a todos los comuneros y ordinariamente no todos se pueden instalar en ella para usarla, se ha considerado que la privación que uno sufre en beneficio de otros que los excluyen debe ser compensada en dinero, cuando ello es reclamado; se trata pues, de reglar una suerte de división de goce y uso, compensando lo que unos reciben de más en especie con dinero que se da a los otros” (CC0001 LZ 64006 RSD-333-7 S. Fecha: 02/10/2007. Juez: Basile (SD). Carátula: Janiewicz, Natalio c/Pena, Sergio Francisco s/Fijación de canon locativo”, mag. Votantes: Basile- Taberero- Igoldi)”, citado en LDT voz Condominio- uso de la cosa común). Entiendo que la mala situación económica que alega la Sra. Baraldi, no puede ser atribuida a la disolución del vínculo que mantenía con el actor. Por el contrario, en la sentencia de fecha 9 de agosto de 2019 en los autos de compensación económica iniciada por la Sra. Baraldi contra el Sr. Fondrini, la Cámara de Apelaciones sostiene que ”… si bien en el caso los testigos objetivaron el empeoramiento de la situación económica de la actora, lo que ésta no acreditó fue que ello obedeció a que sus recursos se transfirieran al patrimonio del demandado, sea en forma directa, o a través de un aporte o colaboración en la actividad de aquel…”. Entiendo que la situación alegada por la aquí demandada no puede atribuirse al actor y con ello rechazar el resarcimiento económico que le corresponde al comunero -aquí actor- por el no uso de la cosa en común en beneficio de la demandada Sra. Baraldi. Siendo entonces procedente la fijación del canon locativo, entiendo que en el caso de autos, el mismo no se devenga a partir del 6 de julio de 2016 como pretende el actor, que es la fecha en que remite la carta documento, conforme surge de fs. 4, sino que entiendo que la fecha a partir del cual se configura el alquiler del inmueble es la fecha de recepción de esa carta documento y que data del 10/07/2016, conforme surge de las constancias de fs. 5 y 6. Sentado ello, corresponde determinar el valor locativo del inmueble. El actor estima la suma de $ 10.000,00 mensuales lo que le corresponde en concepto de valor locativo del inmueble. La demandada señala que sin perjuicio de su imposibilidad de pagar canon locativo alguno, solicita que para su determinación se soliciten al menos dos tasaciones de inmobiliarias de la zona, a lo que deberá restarse además el 50 % del costo de cargas e impuestos desde el momento que ella ha afrontado el pago por si sola. Ello fue efectuado a pedido del actor, obrando a fs. 91 informe de Inmobiliaria Figueroa, quién informa que el valor locativo del inmueble en cuestión asciende a $ 14.000; y a fs. 94 se agrega informe de la Martillera Adriana Villar, quién informa que el valor del alquiler del inmueble en cuestión se estima de $ 13.000,00 mensuales para el primer año y de $ 16.900,00 para el segundo año. Teniendo ello en cuenta, fijo el alquiler estimado mensual en la suma de $ 14.950,00, que corresponde imponer desde el 10/07/2016 y hasta la fecha de esta sentencia, conforme lo requerido por el actor en el punto II último párrafo de la demanda. Siendo que lo que corresponde es otorgar el 50 % del valor locativo, es decir $ 7.475,00 mensuales, corresponderá una indemnización por valor locativo de $ 351.325,00 a la fecha de esta sentencia. Por todo lo expuesto, habré de hacer lugar a la demanda promovida por José Omar FONDRINI contra Nylda Josefa Clelia BARALDI. Las costas se imponen a la demandada en su condición de vencida (art. 68 del C.P.C. y C.). III)- La base regulatoria de los honorarios de los letrados intervinientes en autos estará constituida por el valor actual y real del inmueble objeto de estos autos que se determine en la etapa de ejecución, con más la suma de $ 351.325,00 en concepto de canon locativo, de conformidad con lo dispuesto por el art. 6 y 24 de la Ley 1.594. Por todo lo expuesto, normas legales, doctrina y jurisprudencia citada, FALLO: I)- HACER LUGAR a la demanda de división de condominio promovida por JOSÉ OMAR FONDRINI contra NYLDA JOSEFA CLELIA BARALDI, respecto del inmueble identificado como unidad funcional N° 11, individualizada con matrícula N° 82629/11, NC 09-20-059-5482-0011 y de la Unidad complementaria “B” (garaje) NC 09-20-059-5482-000b, integrantes del edificio “Altos de Leloir”, sito en calle Leloir N° 869 de la ciudad de Neuquén. II)- DIFERIR la forma en que la división del condominio se llevará a cabo, a la audiencia prevista por el art. 677 del C.P.C. y C., la que se fijará una vez firme y consentida que se encuentre la presente sentencia y que la situación sanitaria actual lo permita. III)- HACER LUGAR a la demanda de cobro de pesos promovida por JOSÉ OMAR FONDRINI, y en su mérito condeno a NYLDA JOSEFA CLELIA BARALDI, a abonar al actor en el plazo de DIEZ (10) días de notificada de la presente, la suma de $ 351.325,00 a la fecha de esta sentencia en concepto de canon locativo. IV)- IMPONER las costas a la demandada en su condición de vencida (art. 68 del C.P.C. y C.). …